ANWALT FÜR DEN WESTLICHEN BALKAN
Rechtsanwalt für Kroatien
Deutschsprachige Rechtsberatung für Immobilienkäufe, Erbangelegenheiten, Unternehmensgründungen und Investitionen in Kroatien – dem einzigen EU-Mitgliedstaat der Region. Über 20 Jahre Erfahrung im deutsch-kroatischen Rechtsverkehr, muttersprachlich.
KROATIEN
Hauptstadt: Zagreb
Währung: Euro (seit 2023)
EU-Status: Mitglied seit 2013, Schengen-Raum
Körperschaftsteuer: 10 % / 18 %
Mehrwertsteuer: 25 %
Unternehmensform: d.o.o.
EU-MITGLIED MIT RECHTSSICHERHEIT
Warum Kroatien eine Sonderstellung einnimmt
Kroatien ist das einzige EU-Mitglied des westlichen Balkans. Seit dem Beitritt 2013 und der Euro-Einführung 2023 genießt das Land die volle Rechtssicherheit des EU-Binnenmarkts – ein entscheidender Vorteil gegenüber den Nachbarländern. Für deutsche Investoren und Immobilienkäufer bedeutet das: vertraute EU-Standards, freier Kapitalverkehr und die Geltung der EU-Erbrechtsverordnung.
Als EU-Bürger können Deutsche Immobilien in Kroatien grundsätzlich ohne Einschränkungen erwerben – ein klarer Unterschied zu den Nicht-EU-Staaten der Region, in denen das Reziprozitätsprinzip gilt. Dennoch gibt es kroatische Besonderheiten, die bei jedem Vorhaben sorgfältige Prüfung erfordern.
Mit seiner langen Adriaküste, dem starken Tourismussektor und der Lage zwischen Westeuropa und Südosteuropa ist Kroatien sowohl für Ferienimmobilien als auch für unternehmerische Investitionen attraktiv.
UNSERE LEISTUNGEN
Rechtsberatung für Kroatien
Wir begleiten Unternehmen und Privatpersonen in allen Rechtsfragen mit Bezug zu Kroatien – in deutscher und kroatischer Sprache.
Immobilienrecht & Baurecht
Grundbuchprüfung, Kaufvertragsgestaltung und notarielle Abwicklung – mit besonderem Augenmerk auf ungeklärte Eigentumsverhältnisse und Baugenehmigungen.
Erbrecht & Nachlass
Nachlassabwicklung nach der EU-Erbrechtsverordnung – in Kroatien als EU-Mitglied direkt anwendbar. Vertretung im Verfahren vor Notaren.
Unternehmensrecht
Gründung einer d.o.o., Handelsregisteranmeldung, Vertragsgestaltung und laufende Beratung – inklusive Nutzung von EU-Fördermitteln.
Investitionsbegleitung
Rechtliche Begleitung von Investitionen – von der Standortwahl bis zur behördlichen Abwicklung, mit Zugang zu EU-Strukturförderung.
Tourismus & Ferienimmobilien
Rechtliche Beratung rund um Ferienimmobilien, Vermietung und touristische Nutzung – ein Schwerpunkt im kroatischen Immobilienmarkt.
Prozessführung
Forderungsdurchsetzung, Vertretung vor kroatischen Gerichten über unser Partnerkanzlei-Netzwerk und Vollstreckung von Urteilen.
IMMOBILIENKAUF
Immobilien in Kroatien kaufen
Als EU-Bürger können Deutsche Immobilien in Kroatien ohne Einschränkungen erwerben – vorausgesetzt, die Immobilie liegt in einer Bauzone. Für landwirtschaftliche Flächen gelten besondere Regeln. Dieser freie Zugang ist ein großer Vorteil gegenüber den Nicht-EU-Staaten der Region.
Wie überall am westlichen Balkan liegt die größte Gefahr im Grundbuch: ungeklärte Eigentumsverhältnisse, alte Lasten oder fehlende Baugenehmigungen sind keine Seltenheit. Vor jedem Kauf prüfen wir das Grundbuch, die Eigentümerstellung des Verkäufers und etwaige Belastungen sorgfältig. Der Kaufvertrag muss notariell beglaubigt und im Grundbuch eingetragen werden.
Steuerlich gilt: Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie von einer Privatperson fällt die Grunderwerbsteuer von 3 % an. Beim Erwerb eines Neubaus von einem mehrwertsteuerpflichtigen Unternehmen ist stattdessen die Mehrwertsteuer im Kaufpreis enthalten. Wir klären vorab, welche Steuerart in Ihrem Fall anfällt. Alle Details zu Grundbuch, Legalisierung und der neuen Immobiliensteuer 2025 finden Sie unter Immobilienrecht Kroatien.
ERBRECHT & NACHLASS
Erben und Vererben mit Bezug zu Kroatien
Da Kroatien EU-Mitglied ist, gilt die EU-Erbrechtsverordnung (EuErbVO) hier unmittelbar. Maßgeblich ist grundsätzlich das Recht des Staates, in dem der Erblasser seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Für in Deutschland lebende Menschen mit Vermögen in Kroatien vereinfacht das die grenzüberschreitende Nachlassabwicklung erheblich – etwa durch das Europäische Nachlasszeugnis, das in beiden Ländern anerkannt wird.
In Kroatien werden Nachlassverfahren seit 2003 von Notaren als Gerichtskommissäre durchgeführt, was die Verfahren deutlich beschleunigt hat. Das Verfahren kann per Vollmacht durch einen Anwalt geführt werden, ohne dass Sie persönlich anreisen müssen.
Ausführlicher Fachbeitrag: Zuständigkeit und Erbstatut in EU und am westlichen Balkan →
UNTERNEHMENSGRÜNDUNG
Firma gründen und investieren
Als EU-Mitglied bietet Kroatien deutschen Unternehmern ein vertrautes rechtliches Umfeld und Zugang zu EU-Fördermitteln. Die Körperschaftsteuer beträgt 10 % für kleinere Unternehmen (bis zu einer bestimmten Umsatzgrenze) bzw. 18 % für größere – niedrige Sätze im EU-Vergleich. Eine Gewerbesteuer wie in Deutschland existiert nicht.
Die gebräuchlichste Rechtsform ist die d.o.o. (društvo s ograničenom odgovornošću), das Pendant zur deutschen GmbH; das Mindeststammkapital beträgt 2.500 Euro. Wir begleiten Sie von der Wahl der Rechtsform über die Handelsregistereintragung bis zur Vertragsgestaltung – in beiden Sprachen. Ein Vorteil: Eine in Kroatien gegründete Gesellschaft gilt als Inländer und unterliegt nicht den Erwerbsbeschränkungen für Grundstücke. Wer Mitarbeiter beschäftigt, findet die arbeitsrechtlichen Grundlagen unter Arbeitsrecht Kroatien.
HÄUFIGE FRAGEN
Fragen und Antworten zu Kroatien
Ja, und zwar ohne die Einschränkungen, die in den Nicht-EU-Staaten der Region gelten. Als EU-Bürger können Deutsche Immobilien in Bauzonen frei erwerben. Für landwirtschaftliche Flächen bestehen Sonderregeln. Eine sorgfältige Grundbuchprüfung bleibt in jedem Fall unerlässlich.
Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie von einer Privatperson fällt 3 % Grunderwerbsteuer an. Beim Neubau-Erwerb von einem Unternehmen ist stattdessen die Mehrwertsteuer im Kaufpreis enthalten – es wird also immer nur eine der beiden Steuerarten fällig.
Ja. Als EU-Mitglied wendet Kroatien die EuErbVO unmittelbar an. Maßgeblich ist das Recht des letzten gewöhnlichen Aufenthalts des Erblassers. Das Europäische Nachlasszeugnis wird anerkannt, was die grenzüberschreitende Abwicklung erleichtert.
Die gebräuchlichste Rechtsform ist die d.o.o. (GmbH) mit 2.500 Euro Mindeststammkapital. Die Gründung erfolgt über das Handelsregister; wir koordinieren den Prozess. Die Körperschaftsteuer beträgt 10 % bzw. 18 %, eine Gewerbesteuer gibt es nicht.
Ja. Rechtsanwalt Zoran Barać ist muttersprachlich kompetent in Kroatisch, Bosnisch und Serbisch und führt Beratung und Schriftverkehr selbstverständlich auch in diesen Sprachen.
Rechtsfragen zu Kroatien?
Sprechen Sie uns an – auf Deutsch, Kroatisch, Bosnisch oder Serbisch.
