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Autor: Zoran Barac

  • Rechtliche Schwierigkeiten beim Immobilienkauf in Kroatien

    Ein Fall aus unserer Beratungspraxis: Wie lässt sich der Eigentumserwerb beim Immobilienkauf in Kroatien rechtssicher gestalten – und welche Rolle spielen Grundbuch, Vormerkung und Treuhand?

    Sachverhalt

    Herr K. beabsichtigt, eine Immobilie in O., Kroatien, zu kaufen. Fraglich ist, ob ein rechtssicherer Erwerb der Immobilie gewährleistet ist, obwohl Herr K. den Kaufpreis von jedweder dinglichen Sicherung direkt an die Verkäufer zahlen soll; Das Grundstück belastende Zwischenverfügungen sind damit nicht ausgeschlossen. 

    Wie wird das Vorstehende in Kroatien gehandhabt? Gibt es ein der Eigentumsverschaffungsvormerkung vergleichbares Recht in Kroatien? Ist zumindest Treuhänderregelung üblich, bis der Eigentumserwerb gesichert ist?

    Wann geht in Kroatien das Eigentum auf den Erwerber über, erst mit Eintragung in das Grundbuch oder ggf. bereits mit Kaufvertragsabschluss und Aushändigung der notariellen Quittung? Ab wann ist der Eigentumserwerb zu Gunsten des Herrn K. nach kroatischem Recht gesichert?

    Rechtliche Einordnung

    Für den Immobilienerwerb in Kroatien sind vor allem das Gesetz über das Eigentum und andere dingliche Rechte (Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima; NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/089, 153/09, 143/12, 152/14 im Weiteren: GEDR), das am 1.1.1997 in Kraft getreten ist und zwischenzeitlich mehrmals geändert wurde – zuletzt durch das Gesetz über die Änderung des Gesetzes über das Eigentum und andere dingliche Rechte (NN 152/14), sowie das Gesetz über die Grundbücher (Zakon o zemljišnjim knjigama NN 63/19, Im Weiteren: GGB), das am 6.7.2019 in Kraft getreten ist, von großer Bedeutung. Zudem sind bezüglich spezieller Grundstücksarten wie landwirtschaftliche Grundstücke, Naturschutzgebiete und Wälder gesonderte Gesetze zu berücksichtigen.

    Von der Eigentumserwerbsform ist im vorliegenden Fall der Erwerb auf Grund von Rechtsgeschäften relevant. Die Voraussetzungen dafür sind nach dem GEDR: das Eigentumsrecht des Vorgängers sowie ein gültiges Rechtsgeschäft, dessen Causa der Eigentumserwerb ist. Eine der Voraussetzungen für einen Immobilienkauf ist demnach, dass der Veräußerer der Eigentümer der zum Verkauf stehenden Immobilie ist. In Art. 123, 124 GEDR wird jedoch als Ausnahme von dieser Regel der gutgläubige Erwerb vom Nichtberechtigten geregelt. Damit wird das Vertrauen in Grundbücher geschützt. Danach genießt derjenige, der gutgläubig im Vertrauen in Grundbücher – nicht wissend, dass das, was darin eingetragen ist, dem Stand, der außerhalb des Grundbuches besteht, nicht entspricht, – bezüglich des Rechtserwerbs den Schutz nach dem Gesetz genießt (Art. 123 Abs. 1 GEDR). Das Gesetz stellt klar, dass der Erwerber mit der Eintragung als solcher die Immobilie erwirbt, als ob dies von deren Eigentümer geschieht, wenn der Erwerber – handelnd im Vertrauen in das Grundbuch – dieses gutgläubig von der Person erwirbt, die als Eigentümer der Immobilie eingetragen ist, obgleich er dies tatsächlich nicht war, so dass dieser Eintrag wegen der Unrichtigkeit der Eintragung nicht gelöscht werden  wird (Art. 124 Abs. 1 GEDR). Die Unrichtigkeit der Eintragung kann mit einer Klage innerhalb einer Frist von drei Jahren nach der Eintragung verfolgt werden, wobei im Falle der ordnungsgemäßen Benachrichtigung über die Eintragung eine Vormerkung beantragt und innerhalb einer kurzen Frist die Klage eingereicht werden muss (Art. 124 Abs. 2 GEDR).

    Für den Fall, dass der Verkäufer mehrere Kaufverträge über dieselbe Immobilie abschließt, sieht das GEDR damit grundsätzlich vor, dass das Eigentum die Person erwerben wird, die im guten Glauben als erste die Eintragung im Grundbuch beantragt hat. Sollte keiner der Käufer die Eintragung bewirkt haben, hat derjenige ein stärkeres Recht, dem die Immobilie in den Besitz übertragen wurde.

    Das Rechtsgeschäft selbst muss selbstverständlich die allgemeinen Gültigkeitsvoraussetzungen wie Geschäftsfähigkeit, übereinstimmende Willenserklärungen etc. erfüllen und als Mindestinhalt Kaufgegenstand und –preis beinhalten. Zudem sieht Art. 115 Abs. 3 GEDR schriftliche Vertragsform vor. Eine öffentliche Beglaubigung ist nach dem GEDR zwar nicht erforderlich, jedoch ist für die Eintragung ins Grundbuch nach § 57 Abs. 1 GGB eine notarielle Beglaubigung notwendig. 

    Die Eintragung im Grundbuch ist für den Eigentumserwerb auf Grund eines Rechtsgeschäfts konstitutiv, Art. 120 Abs. 1 GEDR. Erst dann geht das Eigentum auf den Erwerber über. Das Eigentum an einer Immobilie wird nach Art. 119 Abs. 1 GEDR erst dann erworben, wenn auf Grund einer rechtsgültigen Willenserklärung des bisherigen Eigentümers, die darauf gerichtet ist, dass sein Eigentum auf den Erwerber übergeht, die entsprechende Eintragung im Grundbuch durchgeführt wird (clausula intabulandi).

    Der bisherige Eigentümer und Verkäufer ist zwar grundsätzlich rechtsgeschäftlich zur Abgabe dieser Erklärung, die üblicherweise schon im notariell beglaubigten Vertrag enthalten ist, verpflichtet – jedoch erst, wenn der Kaufpreis entrichtet ist. 

    Auch in Kroatien ist möglich, im Grundbuch eine Vormerkung eintragen zu lassen. Dies ist dann angesagt, wenn die einzutragende Urkunde nicht alle Voraussetzungen für die Eintragung des vorgesehenen Rechts, z.B. Eigentums, erfüllt, jedoch die allgemeinen Voraussetzungen für die Grundbuchseintragung bestehen (Art. 61 ff. GGB).

    Es ist damit durchaus möglich zu vereinbaren, dass der Käufer bei einer Anzahlung von z.B. 10 % des Kaufpreises Eigentumsverschaffungsvormerkung eintragen lassen darf. Dadurch könnte den Risiken, die z.B. dadurch entstehen würden, dass der Verkäufer nach dem Erhalt des Kaufpreises die Eintragungsbewilligung verweigern sollte, oder der Verkäufer dieselbe Immobilie mehrfach verkauft, entgegengewirkt werden. 

    Die Treuhänderregelung ist demgegenüber in Kaufverträgen über Immobilien immer noch nicht üblich. Es wird oft argumentiert, dass eine evtl. einzutragende Vormerkung als Absicherung ausreicht, die Treuhand keine 100 %-ige Sicherheit für den Käufer bietet und das Verfahren der Eintragung in Kroatien relativ kurz dauert, so dass die Vornahme eines Treuhands die Abwicklung nur verteuern und kompliziert machen würde. Dies bedeutet nicht, dass diese Art von Absicherung nicht möglich wäre. Sie hängt davon ab, ob ein notweniges Maß an Vertrauen zwischen allen Akteuren (Notar, Käufer und Verkäufer) besteht und alle damit einverstanden sind. Nach kroatischem Recht findet bei der Beurkundung grundsätzlich keine eingehende Beratung der Vertragsparteien durch den Notar statt. Es empfiehlt sich deswegen, bei jedem Immobilienkauf die fachliche Unterstützung eines versierten Anwalts in Anspruch zu nehmen.

    Für weitere Fragen können Sie unsere Kanzlei gern kontaktieren.

    Weiterführend auf unserer Website: Immobilienrecht Kroatien und Immobilien- & Baurecht am westlichen Balkan.

  • Zuständigkeit und Erbstatut in EU und Bosnien-Herzegowina, Serbien, Montenegro und Nordmazedonien

    Erblasser hinterlassen dank ihrer fleißigen Arbeit oft sowohl in Deutschland, wo sie einen großen Teil ihres Arbeitslebens verbracht haben, als auch in ihrer alten Heimat (z.B. Kroatien, Bosnien und Herzegowina, Serbien, Montenegro oder Nordmazedonien) einen Nachlass. In der Rechtspraxis stellt sich die Frage, welches Nachlassgericht für den Nachlass zuständig ist und welches Recht angewendet werden soll (sog. Erbstatut).

    Innerhalb der EU: die EuErbVO

    In den Ländern der Europäischen Union (mit Ausnahme von Dänemark) findet im Bereich des Erbrechts die Verordnung (EU) Nr. 650/2012 des Europäischen Parlaments und des Rates (EuErbVO) Anwendung. Durch die Verordnung werden beispielsweise die Zuständigkeit, das anwendbare Recht, die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen und öffentlichen Urkunden in Erbsachen in anderen EU-Staaten geregelt. Durch die EuErbVO eingeführtes Nachlasszeugnis ermöglicht z.B. schnellere und effizientere Identifizierung der Erben, was die Vorgehensweise der Gerichte und Behörden in anderen EU-Mitgliedstaaten, wo sich der Nachlass befindet, erleichtert. Republik Kroatien wendet als EU-Mitglied seit dem 17.08.2015 die o.g. Verordnung an.

    Nach der Art. 21 Abs. 1 EuErbVO ist grundsätzlich für die Zuständigkeit und das anwendbare Recht für die Erörterung des gesamten Nachlasses der gewöhnliche Aufenthaltsort des Erblassers im Zeitpunkt des Todes entscheidend. Dieser richtet sich nach Lebensumständen des Verstorbenen in seinen letzten Lebensjahren und im Zeitpunkt des Todes, unter Berücksichtigung aller relevanten Tatsachen, zum Beispiel Dauer, Gründe und andere Umstände des Aufenthalts des Erblassers in einem Land als Folge einer engen und stabilen Bindung mit dem Land.

    Westlicher Balkan: Staatsangehörigkeit und Belegenheit

    Im Gegensatz hierzu galt früher in Kroatien, Montenegro und Nordmazedonien ein ähnliches Prinzip der Bestimmung örtlicher Zuständigkeit und des anwendbaren Rechts bei der Durchführung von Nachlassverfahren, welches noch in Serbien und Bosnien und Herzegowina auf Grund des Gesetzes zum Kollisionrecht mit Vorschriften anderer Staaten in bestimmten Verhältnissen (Zakon o rješavanju sukoba zakona sa propisima drugih zemalja u odredjenim odnosima, Sl.list SFRJ 43/82) gilt. In diesen Ländern werden nämlich die Zuständigkeit und das anwendbare Recht vordergründig nach der Staatsbürgerschaft des Erblassers bzw. dem Ort, wo sich die zum Nachlass gehörenden Immobilien befinden, bestimmt. Hatte der Erblasser im Todeszeitpunkt die Staatsbürgerschaft des betreffenden Staates, auf dessen Hoheitsgebiet sich Nachlass befindet, wird die Zuständigkeit des Staates begründet und ihr nationales Recht wird angewendet. Falls der Nachlass im Ausland liegt, das Gericht des Staates der Staatsbürgerschaft des Erblassers ist subsidiär zuständig, wenn sich die auswärtige Behörde für unzuständig erklärt oder die Durchführung des Verfahrens verweigert. Wenn der Erblasser im Todeszeitpunkt ausländischer Staatsbürger war, ist das inländische Gericht nur hinsichtlich des Teiles des Nachlasses zuständig, der sich im Hoheitsgebiet des betreffenden Staates befindet.

    Im Zuge der Anpassung nationaler Rechtsordnungen an das Recht der Europäischen Union wurden in den letzten Jahren die Regelungen des internationalen Privatrechts im erbrechtlichen Bereich in Nordmazedonien und Montenegro geändert, so dass als Kriterium für die Bestimmung des anwendbaren Rechts in Nachlasssachen nicht mehr die Staatsbürgerschaft des Erblassers, sondern sein gewöhnlicher Aufenthalt im Todeszeitpunkt gilt (Art. 51 des Gesetztes über das internationale Privatrecht der Republik Nordmazedonien vom 04.02.2020, in Anwendung ein Jahr nach dem Inkrafttreten; Art. 71 des Gesetztes über das internationale Privatrecht der Republik Montenegro vom 30.12.2013, in Anwendung seit 09.07.2014). Die gesetzliche Regulative hierzu ist eindeutig: „Für die Vererbung des gesamten Nachlasses gilt das Recht des Landes, in dem der Erblasser seinen gewöhnlichen Aufenthalt zum Todeszeitpunkt hatte.“

    Rechtswahl im Testament

    Was dem künftigen Erblasser als die Ausweichmöglichkeit belassen wird, ist die Wahl des Rechts, das auf sein Erbe Anwendung finden soll. Wenn der Erblasser seinen gewöhnlichen Aufenthalt nicht im Land hat, dessen Staatsangehörigkeit er besitzt, und dennoch möchte, dass seine Erbschaft nach Rechtsvorschriften des Staates seiner Staatsbürgerschaft geregelt wird, kann das für sein Erbe anwendbare Recht durch ausdrückliche Rechtswahl bestimmt werden (Art. 22 EuErbVO). Bei der Bestimmung des anwendbaren Rechts ist sogar vorrangig zu prüfen, ob eine Rechtswahl durch den Erblasser getroffen wurde, d.h. nur wenn keine vorrangig zu beachtende Rechtswahl zugunsten des Rechts der Staatsangehörigkeit vorliegt, bestimmt sich das Erbstatut objektiv nach Art. 21 EuErbVO. Eine solche Entscheidung des Erblassers muss im Erbvertrag oder im Testament ausdrücklich aufgeführt werden oder aus der Verfügung selbst deutlich hervorgehen. Aus Gründen der Rechtssicherheit empfiehlt es sich, eine ausdrückliche Wahl des anwendbaren Rechts zu treffen.

    Neben der Grundanknüpfung des Art. 21 Abs. 1 EuErbVO ist zudem die Klausel des Art. 21 Abs. 2 EuErbVO zu beachten, wonach ausnahmsweise auf die Rechtsnachfolge von Todes wegen das Recht eines anderen Staates, als des Staates, wo der Erblasser seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt hatte, anzuwenden ist, wenn sich aus der Gesamtheit der Umstände ergibt, dass der Erblasser im Zeitpunkt seines Todes eine offensichtlich engere Verbindung zu diesem anderen Staat hatte. Bereits aus der Formulierung wird ersichtlich, dass von dieser Ausweichklausel restriktiv Gebrauch gemacht werden soll. Nur in äußerst außergewöhnlichen Fällen soll diese Regelung greifen.

    Die Anwendung der Ausweichklausel führt in Ermangelung klarer Regelung zu erheblicher Unsicherheit in der Praxis, so dass es oft zu parallel geöffneten Nachlassverfahren bezüglich des selben Nachlasses in mehreren Ländern kommt. Eben einen solchen Fall, in dem ein kroatischer Notar einen Erbbeschluss über das in Kroatien befindliche Vermögen eines kroatischen Staatsbürgers erlassen hat, während parallel dazu ein Nachlassverfahren in Deutschland eingeleitet wurde, wo der Erblasser lange Zeit gearbeitet und gelebt hatte und wo er auch starb, bearbeiten wir aktuell.

    Bosnien und Herzegowina, Serbien, Montenegro und Nordmazedonien gehören (noch) nicht der EU, so dass die o.g. Verordnung auf sie keine direkte Anwendung findet. Nach der Vorschrift des Art. 25 EGBGB werden jedoch in Deutschland die Vorschriften des Kapitels III der Verordnung entsprechend angewendet. Dies führt dazu, dass sich die deutschen Gerichte für den gesamte Nachlass für zuständig erklären und deutsches Recht anwenden, wenn insoweit Voraussetzungen erfüllt sind.

    Fazit

    Schlussfolgernd kann festgestellt werden: Hatte der Erblasser seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt in der Europäischen Union, so ist für die Vererbung seines innerhalb der EU, aber auch in Montenegro und Nordmazedonien befindlichen Vermögens das Gericht zuständig und das Recht des Staates anwendbar, wo der Erblasser seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt hatte, unabhängig davon, wesen Staatsangehörigkeit er besaß oder wo sich der Nachlass befindet. Anders verhält es sich, wenn der Erblasser Staatsbürger von Bosnien und Herzegowina oder Serbien war und Eigentum, vor allem Immobilien, in einem dieser Länder hinterlassen hat. In einem solchen Fall wird sich das Gericht des jeweiligen Landes für diesen Nachlass zuständig erklären und materielles Recht des Landes, wessen Staatsbürger der Erblasser war, beziehungsweise, des Landes wo sich die Immobilie befindet, anwenden.

    Es ist zu erwarten, dass im weiteren Prozess der Annäherung von Bosnien und Herzegowina und Serbien an die Europäische Union auch dessen internationales Privatrecht an das Recht der Europäischen Union angepasst wird. Die aktuellen Unterschiede in der Regelung der erbrechtlichen Angelegenheiten wecken selbst unter Experten große Unsicherheit. Wir erhalten nicht nur von Mandanten, sondern vermehrt auch von Kollegen Rechtsanwälten und Notaren Fragen wie: Welches Recht im konkreten Fall anzuwenden ist sowie, wie der Nachlass verteilt werden soll, da sich hier erhebliche Unterschiede ergeben können, insbesondere unter dem zusätzlichen Einfluss anderer Rechtsgebiete, wie z.B. des Familienrechts, für dessen Anwendbarkeit grundsätzlich weiterhin nationale Kriterien gelten.

    Für weitere Fragen können Sie unsere Kanzlei gern kontaktieren.

    Weiterführend auf unserer Website: Erbrecht & Vermögensnachfolge und Erbrecht Serbien.